เทรนด์อสังหาฯ คอนโดยกชั้น มาแรง! สำนักงานทะลัก 5 แสนตร.ม. ส่อโอเวอร์ซัพพลาย

     บุษกร ภู่แส

     กรุงเทพธุรกิจ

     ปี 2567 ภาคอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่อยู่อาศัยยังต้องพึ่งพิงกำลังซื้อเศรษฐีไทยและต่างชาติ เกิดเทรนด์ one floor one unit หรือ คอนโดมิเนียมยกชั้นในตลาดลักชัวรี ขณะที่ “บ้านเดี่ยว” ยังเป็นเป้าหมายของ ดีเวลลอปเปอร์ อาคารสำนักงาน (ออฟฟิศ) เสี่ยงเกิดโอเวอร์ซัพพลายหลังซัพพลายใหม่ จ่อทะลักเข้ามาอีก 500,000 ตร.ม. เอฟเฟกต์! ภูมิรัฐศาสตร์หนุนซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทุบสถิติมากถึง 5,600 ไร่ ในรอบ 5 ปี ดันธุรกิจ คลังสินค้าและโลจิสติกส์ขาขึ้นจากดีมานด์จากนักลงทุนย้ายฐานผลิต

     ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดตัวเลขซัพพลายอยู่ที่ 30,000 ยูนิต ต่ำกว่าคาดการณ์ ซึ่งประเมินไว้ที่ 40,000 ยูนิต เนื่องจาก ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ชะลอเปิดโครงการ เซ็กเมนต์กลางบนยังคงดีอยู่ ส่วนราคาต่ำกว่าตร.ม.ละ 100,000 บาท “ทรงตัว” เพราะปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูง ทำให้ดีมานด์ช่วงปลายปี “ลดลง” แต่เรียลดีมานด์ในประเทศยังคงมีต่อเนื่อง เพราะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย

    โดยส่วนแบ่งตลาด 70% มาจาก ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ เพราะมีงบประมาณในการพัฒนาโครงการมากกว่ารายกลางและรายเล็ก เพราะสามารถออกหุ้นกู้ หรือทำ โปรเจกต์โลนได้ง่ายกว่า เป็นแนวโน้มเดียวกับปี 2567 ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังคง เป็นผู้นำตลาดจากความได้เปรียบดังกล่าว

     “จากการที่มีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการในปีที่ผ่านมาทำให้ไตรมาสแรก ปี 2567 มีโครงการเปิดตัวจำนวนมากออกมา ทำให้มีซัพพลายเพิ่มขึ้นสูงพร้อมกับการปรับราคาขึ้น“ 

      แต่ที่น่าสนใจคือ เทรนด์ one floor one unit ในตลาดคอนโดลักชัวรี พบว่า อัตราการขายของคอนโดที่เสนอขายยูนิตที่มีขนาดใหญ่ จะมีอัตราการขายที่เร็ว ส่วนตลาดบ้านเดี่ยว ดีมานด์ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง มีอัตราการเติบโต 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และทำเลบ้านลักชัวรีขยายตัวไปในโซนตะวันออก ส่วนตลาดทาวน์เฮ้าส์ ปรับตัว “ลดลง” เทียบจาก ไตรมาสก่อน โดยราคาขายปรับตัวลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาส 3 ดีมานด์ส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับราคา 2 ล้านบาท

       ส่วนตลาดบ้านเดียวระดับกลาง-บราคาตั้งแต่ 3 -10 ล้านบาทขึ้นไป กระจุกตัวอยู่ใน 3 เขตหลัก คลองสามวา มีสินค้ากลางบนค่อนข้างมาก และถึงแม้ว่าดีมานด์จากนักลงทุนจะลดลงแต่กลุ่มคนซื้อเพื่อ อยู่อาศัยยังต้องการบ้านที่มีความคุ้มค่า(Value for Money) แต่การพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ลดลงและกระจุกตัวอยู่ในทำเลสะพานสูง เพราะผู้ประกอบการหันไปพัฒนาบ้านเดี่ยวแทน

       ส่วนของรีเทล มีซัพพลายขนาดใหญ่เข้ามา ในปลายปีที่ผ่านมา คือ ศูนย์การค้า ดิ เอ็มสเฟียร์ ย่านสุขุมวิท แนวโน้มรีเทล ในกรุงเทพฯ จะไม่เพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหันไป พัฒนาโครงการนอกกรุงเทพฯ อาทิ นครปฐม นครสวรรค์ กระบี่ เป็นต้น

      ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2567 หากไม่มีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการจะมีจำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้นถึง 500,000 ตร.ม.!! มาจาก “วัน แบงค็อก” (One Bangkok) อภิมหาโปรเจกต์มิกซ์ยูสบนพื้นที่ 104 ไร่ และดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค เป็นโครงการมิกซ์ยูสครอบคลุมพื้นที่กว่า 23 ไร่ ทำให้การแข่งขันสูงขึ้น เจ้าของพื้นที่พยายามดึงลูกค้า ด้วยการลดค่าเช่า ขณะเดียวกันตัวผู้เช่าพื้นที่ก็มองหาสำนักงานใหม่ ที่ตอบโจทย์การทำงานที่เปลี่ยนไปจากเดิม ที่มีขนาดเล็กลง

     “อัตราค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอขั้นต่ำ 1,000 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ทำให้ออฟฟิศใหม่ที่เกิดขึ้นระบุว่าออฟฟิศตนเองเป็นเกรดเอพลัส เพื่อสร้างความแตกต่าง จากออฟฟิศเกรดเอที่เป็นอาคารเก่า โดยกำหนดราคาสูง 1,200-1,400 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน”

      แต่ที่น่าเป็นกังวลจากซัพพลายที่เพิ่มขึ้นในปีนี้ ถึง 300,000 ตร.ม.รวมกับซัพพลายที่เลื่อนมาเปิดอีก 200,000 ตร.ม.รวมเป็น 500,000 ตร.ม. ขณะที่อัตราการดูดซับแค่ 180,000-200,000 ตร.ม. จะกลายเป็นปัญหาใหญ่ ของตลาดอาคารสำนักงาน ราคาไม่สามารถปรับขึ้นได้ ขณะที่ดีมานด์เท่าเดิม เพียงแค่ย้ายจากที่เก่าไปยังที่ใหม่เท่านั้น

      ภาคโรงแรม ในปี 2566 ที่ผ่านมา มีนักท่องเที่ยวเข้ามาถึง 28 ล้านคนมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีที่ 75% สูงขึ้นกว่าก่อนโควิด-19 กลุ่มนักท่องเที่ยวหลัก ได้แก่ มาเลเซีย จีน เกาหลี รัสเซีย และอินเดีย คาดการณ์ว่า ในปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวมากถึง 31 ล้านคน จะผลักดันให้อัตราการเข้าพัก โรงแรมสูงถึง 80%

      ขณะที่อสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมในส่วนของคลังสินค้าและโลจิสติกส์ เป็น เทรนด์ขาขึ้น เนื่องจากมีดีมานด์จากนักลงทุนจากเอเชียอย่างต่อเนื่อง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ หลายรายทำลายสถิติในการซื้อขายคลังสินค้าและที่ดินสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ในไตรมาส 4 ปี 2566 เนื่องจากได้รับแรงผลักดัน มาจากอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ชิ้นส่วนยานยนต์ อุตสาหกรรมอุปโภคบริโภคต่างๆ ในการขายที่ดินให้กับนักลงทุนจีน เกาหลี ญี่ปุ่น

      “คาดว่าในปี 2567 จะมีกลุ่มนักลงทุน ที่สนใจเข้ามาซื้ออย่างต่อเนื่อง รวมทั้งรายได้ จากการเช่าคลังสินค้าและบริการโลจิสติกส์ ส่วนหนึ่งเกิดจากผลกระทบทางภูมิรัฐศาสตร์ (geopolitics) จีน ไต้หวัน ทำให้มีการย้ายฐานการผลิต มายังประเทศไทยและเวียดนาม" 

       ในปีที่ผ่านมามีการซื้อขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมากถึง 5,600 ไร่ ถือเป็นยอดขาย มากที่สุดในรอบ 5 ปี ก่อนโควิด ซึ่งบางเดือนมียอดการซื้อขายเกิน 1,000 ไร่ ถือเป็นเซ็กเตอร์ ที่น่าจับตามมอง เพราะมีดีมานด์จากนักลงทุน จีนและญี่ปุ่นเข้ามาสม่ำเสมอ

      “แนวโน้มปี 2567 เป็นอีกปีที่นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเจอความท้าทาย ผู้ประกอบการ จึงต้องปรับตัวเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับสิ่งที่ไม่อาจคาดการณ์ได้ เพราะพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนแปลง มีความต้องการซับซ้อน มากขึ้น”

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ