ศูนย์วิจัยฯ EIC ชี้อสังหาฯปี66ไม่หวือหวา ดอกเบี้ย-เงินเฟ้อ กดกำลังซื้อ

          ลูกค้าชะลอตัดสินใจฉุดตลาดโตแบบค่อยเป็นค่อยไป

          อสังหาริมทรัพย์

          ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelli gence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC เปิดเผย ถึงผลการวิจัยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วไปในปี 2566  ว่า ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องในอัตราที่ชะลอลงจากปี 2565 ท่ามกลางปัจจัยกดดันค่อนข้างสูง โดยในปีนี้อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ยังมีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วไปมีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนราว 1-6% ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในประเทศมีแนวโน้มขยายตัวประมาณ 2- 7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยคาดว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด จะยังมีการขยายตัวดี ขณะที่กลุ่มคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์เปิดใหม่ มีแนวโน้มฟืนตัวดีขึ้น ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดต่างจังหวัด ยังมีแนวโน้มขยายตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปเช่นเดียวกับกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม

          ทั้งนี้ หน่วยที่อยู่อาศัยที่จะมีการเปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มขยายตัวในอัตราที่ลดลง โดยคาดการณ์ว่าจะมีอัตราการขยายตัวอยู่ที่หนึ่ง -6% หลังจากที่ปีก่อนมีอัตราการขยายตัวสูงถึง 77% โดยการขยายตัวดังกล่าวเกิดจากกลุ่มที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบ โดยคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมราคาต่ำจะยังขยายตัวต่อเนื่อง ส่วนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางขึ้นไปมีแนวโน้มขยายตัวดีมาก หลังจากผู้ประกอบการค่อนข้างระมัดระวังการเปิดตัวโครงการในกลุ่มดังกล่าวในช่วงปีก่อน

          ขณะที่หน่วยขายที่อยู่อาศัยในปี 2566 มีแนวโน้มการขยายตัวในอัตราที่ลดลงจากปีก่อนหน้าอยู่ที่ประมาณ 5-10% ซึ่งเป็นไปตามแนวโน้มอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามการฟืนตัวของกำลังซื้อที่ยังคงถูกกดดัน ทำให้อัตราการขยายตัวเป็นไปอย่างช้าๆ แบบค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่าสัดส่วนหน่วยขายได้ใหม่จะเกิดจากกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำเป็นหลัก เนื่องจากกลุ่มนี้ยังมีอัตราการปรับตัวที่ดีและมีการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค ส่วนในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝดจะยังขยายตัวได้ดี ในขณะที่ทาวน์เฮาส์คาดว่าจะฟืนตัวได้มากขึ้นหลังจากหดตัวในปีก่อน

          ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดในปี 2566 มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องเช่นกัน โดยหน่วยก็โอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีแนวโน้มขยายตัวราว 2-7% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ มีแนวโน้มจะขยายตัวในอัตรา 3-8% โดยกำลังซื้อในประเทศยังคงเป็นกำลังซื้อหลักที่สนับสนุนให้ตลาดแนวราบมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ส่วนแรงหนุนจากการกลับมาของกลุ่มกำลังซื้อนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติจะช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต ชลบุรี เชียงใหม่ มีอัตราการขยายตัวที่ดีขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมซึ่งคาดว่าจะทยอยฟืนตัวขึ้นจากช่วงที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดของโควิด-19

          บ้านเดี่ยว-แฝดขยายตัวดี คอนโดฯเริ่มฟื้น

          ทั้งนี้ หากแบ่งพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยในกลุ่ม บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด จะพบว่ามีแนวโน้มการขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านเดี่ยวในตลาดกลางบน ระดับราคา 7-15 ล้านบาท รวมถึงกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ luxury ซึ่งในปัจจุบันผู้ประกอบการหันมาพัฒนาบ้านในกลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้น ทำให้ตลาดมีการขยายตัวต่อเนื่อง เพื่อรองรับกำลังซื้อซึ่งยังมีอัตราการเติบโตอย่างสม่ำเสมอ

          ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์มีแนวโน้มกลับมาฟืนตัวได้มากขึ้น หลังจากชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2565 ที่ผ่านมา โดยแนวโน้มการฟืนตัวในปีนี้เป็นการฟืนตัวตามกำลังซื้อในระดับตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะมีกำลังซื้อปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตามตลาดทาวน์เฮาส์ยังต้องประสบกับการแข่งขันที่ดุเดือดจากกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมราคาต่ำ เนื่องจากคอนโดมิเนียมมีข้อได้เปรียบในด้าน ทำเลที่ตั้งที่สามารถเดินทางได้สะดวกสบายจากระบบขนส่งรถไฟฟา และอยู่ใกล้เมืองใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ทำให้ตลาดทาวน์เฮาส์ในปี 2566 นี้ยังคงเป็นตลาดที่ได้รับความท้าทายมากที่สุด

          สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังมีแนวโน้มการขยายตัวได้ดี เนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านราคาและทำเลที่ตั้งที่สะดวกต่อการเดินทาง รวมถึงอยู่ใกล้เมืองทำให้กลุ่มผู้ซื้อ ที่มีระดับรายได้ปานกลาง ในปัจจุบันให้ความสำคัญมากกว่าปัจจัยด้านพื้นที่ใช้สอย ส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน คาดว่าจะขยายตัวได้ในอัตราที่มากขึ้น หลังจากการฟืนตัวอย่างจำกัดในปีก่อนหน้า เนื่องจากได้รับปัจจัยบวกจากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ และการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯที่คาดว่าจะเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน

          อย่างไรก็ตามแม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 จะมีแนวโน้มการขยายตัวได้มากขึ้นจากปีก่อน เนื่องจากได้รับปัจจัยบวกจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศที่มีแนวโน้มฟืนตัวมากขึ้น รวมถึงกำลังซื้อจากกลุ่มนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยกลับเข้ามาในประเทศไทย โดยเฉพาะกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าจีน แต่อย่างไรก็ดีการขยายตัวในปีนี้อาจจะไม่หวือหวาอย่างที่หลายคนคาดการณ์ไว้ เนื่องจากมีปัจจัยลบที่ส่งผลกดดันตลาดอยู่หลายตัว ประกอบด้วย ภาวะเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังคงเป็นปัจจัยกดดันสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปัจจุบัน ทำให้การตัดสินใจซื้อยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป

          ต้นทุนก่อสร้างที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง จากการปรับตัวสูงขึ้นของต้นทุนราคาที่ดิน ต้นทุนค่าแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก และปูนซีเมนต์ ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งกลายเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 นี้มีการปรับตัวสูงขึ้น

          ทิศทางของดอกเบี้ยที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยล่าสุด คณะกรรมการกำกับนโยบายการเงิน (กนง.) ได้มีมติอนุมัติให้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มอีก 0.25% ส่งผลให้ตั้งแต่มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายตั้งแต่ปีก่อนจนถึงขณะนี้มีการปรับขึ้นไปแล้ว 2% ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดให้ลดลงมากขึ้นไปอีก

          นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาถึงหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดซึ่งมีแนวโน้มจะกลับมาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอีกครั้ง หลังจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมกลับมาเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าที่คาดการณ์ในปี 2565 โดยเฉพาะในระยะสั้นต้องจับตากลุ่มคอนโดมิเนียมที่กลับมาเปิดตัวค่อนข้างมาก และกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่อัตราขายยังฟืนตัวได้ไม่ดีนัก ส่วนในระยะกลางต้องติดตามกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านและบ้านแฝดอีกครั้ง หลังจากอัตราการเพิ่มขึ้นของหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ตามจำนวนการเปิดโครงการใหม่ที่ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง

          โอกาส และการปรับตัวดีเวลลอปเปอร์

          แนวโน้มด้านกำลังซื้อที่อยู่ระหว่างการฟืนตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา affordable ยังคงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งคาดว่ายังคงมีความต้องการจากผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการควรพิจารณาหน่วยเหลือขาย และหน่วยขายสะสมในแต่ละพื้นที่ประกอบการพิจารณาในการพัฒนาโครงการใหม่ควบคู่กันไปด้วย

          ส่วนกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในระดับราคาปานกลางซึ่งมีแนวโน้มการแข่งขันสูงมากขึ้น ผู้ประกอบการควรเลือกเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของโครงการไม่มาก หรือหากเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของหน่วยเหลือขายสะสมสูงก็ควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการลดต้นทุนการก่อสร้างที่ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง โดยการนำเทคโนโลยีมาช่วยในด้านการก่อสร้าง รวมถึงสร้างความร่วมมือระหว่างผู้รับเหมาในการจัดหาวัสดุก่อสร้างและแรงงานเป็นต้น

          อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปัจจุบันคือ ESG หรือ แนวคิดเกี่ยวกับการพัฒนาขององค์กรอย่างยั่งยืน (Environment, Social, Governance) ซึ่งในปัจจุบัน ESG ได้รับความนิยมจากนักลงทุนทั่วโลก เนื่องจากเป็นแนวคิดที่นักลงทุนใช้ประกอบการพิจารณาลงทุน โดยจะให้ความสำคัญกับการทำธุรกิจ ที่คำนึงถึงความรับผิดชอบ 3 ด้านหลัก คือ สิ่งแวดล้อม สังคม การกำกับดูแล โดย Environment เป็นหลักเกณฑ์ที่คำนึงถึงในด้านความรับผิดชอบของบริษัทต่อสิ่งแวดล้อม Social เป็นหลักเกณฑ์ที่ใช้วัดว่าบริษัทมีการจัดการความสัมพันธ์และมีการสื่อสาร กับ ลูกจ้าง suppliers ลูกค้า หรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย (stakeholders) อย่างไร และ Governance เป็นหลักการที่ใช้วัดว่าบริษัทมีการจัดการบริการความสัมพันธ์ในเชิงการกำกับดูแลอย่างไร เพื่อการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพโปร่งใส ตรวจสอบได้ และคำนึงถึงผู้มีส่วนได้เสีย

          ทั้งนี้แนวคิด ESG ช่วยสร้างความน่าเชื่อถือให้แก่ธุรกิจ ด้วยการสะท้อนบทบาทความรับผิดชอบของธุรกิจที่มีต่อผู้มีส่วนได้เสีย และการนำเสนอผลการดำเนินงานในการพัฒนาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน ปัจจุบันนักลงทุนทั้ง นักลงทุนบุคคล (Individual Investor) และนักลงทุนสถาบัน (Institutional Investors) ต่างให้ความสำคัญมากขึ้นในการลงทุนแบบยั่งยืน หรือการลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีการดำเนินงานตามกรอบแนวคิดความยั่งยืน ESG โดยการศึกษาจาก State Street Global Advisors ในปี 2560 ได้ทำการศึกษากับผู้ลงทุนสถาบันทั้งหมด 475 องค์กรในทวีป สหรัฐอเมริกา ยุโรป และ เอเชียแปซิฟิก ซึ่งผลของการสำรวจพบว่า พอร์ตการลงทุนของผู้ลงทุนสถาบันส่วนใหญ 80 % มีการจัดสรรเงินลงทุนไปกับองค์กรที่มีการดำเนินธุรกิจตามหลัก ESG แนวโน้มดังกล่าวทำให้ ESG จะเข้ามามีบทบาทในภาคอสังหาฯ มากขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการควรปรับตัวทั้งในด้านของกระบวนการการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมรวมถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีส่วนช่วยให้ผู้อยู่อาศัยประหยัดพลังงานมากขึ้นด้วย

          ทิศทางตลาด กทม.และปริมณฑล

          ทั้งนี้หากเมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยแยกย่อย เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ายังมีแนวโน้มการขยายตัวต่อเนื่อง แต่เป็นการขยายตัวในอัตราที่ลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลที่ตลาดเริ่มกลับมาฟืนตัวทางเศราฐกิจ โดยคาดการณ์ว่าหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ยังขยายตัวต่อเนื่องจากกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม นอกจากนั้นคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มบ้านมือสอง และกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำโดยเฉพาะคอนโดณจะยังได้รับความนิยมต่อเนื่อง เนื่องจากปัจจุบันกำลังซื้อผู้บริโภคยังอยู่ระหว่างการฟืนตัว ขณะที่กลุ่มราคาที่อยู่อาศัยปานกลาง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์จะฟืนตัวได้มากขึ้น ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงยังคงขยายตัวได้ดีจากความต้องการที่มีอยู่อย่างสม่ำเสมอ ส่งผลให้หน่วยขายได้และหน่วยเปิดใหม่มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง แต่เป็นการขยายตัวในอัตราที่ลดลงจากปี2565

          เมื่อพิจารณาความต้องการหรือดีมานด์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ายังมีแนวโน้มขยายตัวอยู่อย่างต่อเนื่อง ตามภาวะการขยายตัวทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศ และต่างประเทศที่ฟืนตัวกลับมาได้มากขึ้น อย่างไรก็ตามปัจจัยเงินเฟอและหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงยังคงกดดันให้กำลังซื้อฟืนตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ทำให้อัตราการขยายตัวของดีมานด์ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าในปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ดีมานด์ที่ยังคงอยู่ระหว่างการฟืนตัวทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทจะยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคจาก จากความได้เปรียบทางด้านทำเลที่เดินทางสะดวกใกล้เมือง และใกล้แหล่งงานใกล้สถานศึกษา รวมถึงห้างสรรพสินค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ มากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาเดียวกัน ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดคาดว่าจะยังขยายตัวได้ดีต่อเนื่องจากกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่สม่ำเสมอ

          ขณะที่สถานการณ์ซัปพลายที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล พบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปี 2566 มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง จากทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบและคอนโดมิเนียม ตามแผนการเปิดตัวโครงการของ ผู้ประกอบการแต่อัตราการขยายตัวมีแนวโน้มลดลงหลังจากปี ก่อนหน้ากลับมาขยายตัวในอัตราที่สูงมากโดยคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีแนวโน้มเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง เพราะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้บริโภค ส่วนคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางขึ้นไปมีแนวโน้มเปิดตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนในอัตราที่ค่อนข้างค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากกลุ่มผู้ประกอบการค่อนข้างระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบระดับราคาปานกลาง-บนยังมีอัตราการขยายตัวได้ดี

          สถานการณ์อสังหาฯต่างจังหวัด

          ขณะที่แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดคาดว่ายังคงขยายตัวได้ต่อเนื่องจากกำลังซื้อในประเทศที่ฟืนตัวมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ยังคงสามารถขยายตัวได้ดีตั้งแต่หลังช่วงโควิด-19 มาจนถึงปัจจุบัน ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียมคาดว่าจะฟืนตัวได้อย่างต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าเช่นกัน หลังจากที่มีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยแรงสนับสนุนที่ทำให้คอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้น เกิดจากกำลังซื้อนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยเดินทางเข้ามาและจำนวนของ นักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลับมามากขึ้น จะเป็นตัวช่วยกระตุ้นกำลังซื้อเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่ อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยขายสะสมของคอนโดมิเนียมในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ ที่ยังไม่ลดลงมากนักในช่วงที่ผ่านมาอาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์โครงการ คอนโดฯใหม่ในต่างจังหวัดมีแนวโน้มฟืนตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา