จับตาอสังหาปี65วิกฤติซ้อนวิกฤติ

           บุษกร ภู่แส

           กรุงเทพธุรกิจ

          ’อิสระ บุญยัง’ แนะทบทวนแผนรับดีมานด์ฟุบ

          ปัจจัยลบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน กดดันค่าวัสดุก่อสร้าง กระทบต้นทุนพุ่ง ขณะที่กำลังซื้อถูกบั่นทอนจากภาวะเงินเฟ้อ! กระทบดีมานด์ แม้ตัวเลขเปิดคอนโดมิเนียมโครงการใหม่สูงขึ้น 452% แต่ไม่สะท้อนดีมานด์จริง! ผู้ประกอบการยังคงต้องทบทวนแผนและปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่อง

          อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วง 2 เดือนแรก (ม.ค.-ก.พ.) ของปี 2565 (ม.ค.-ก.พ.) ดูเหมือนจะดี! ถ้าดูจากตัวเลขการเปิดตัวของอาคารชุด กว่า 10,000 ยูนิต สูงขึ้น 452% แต่อย่าลืมว่าเกิดจากฐานที่ต่ำ! จากปี 2564 เปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก ขณะที่ตลาดแนวราบยังไปได้เรื่อยๆ เพราะเปิดตัวครั้งเดียวสามารถขายไปได้หลายปีต่างจากคอนโดมิเนียม

          ”หากดูตัวเลขการเปิดตัวเหมือนว่าความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการดีขึ้น แต่เดือน มี.ค.เริ่มไม่แน่ใจในฝั่งซัพพลายของผู้ประกอบการ อาจจะเป็นเพราะว่าทุกอย่างชะลอมา 2 ปีแล้ว ต้องทยอยเปิด ขณะที่สิ่งที่สำคัญคือฝั่งผู้ซื้อ หรือ ดีมานด์ ต้องดูว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดขายเป็นอย่างไร”

          คาดว่า ตัวเลขยังคงลดลง 7-8% เทียบ ม.ค.2564 เฉพาะคอนโดมิเนียม ลดลง 10% แนวราบ 3% สะท้อนว่า บ้านแนวราบแนวโน้มยังไปได้เหมือนช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

          อย่างไรก็ตาม ในช่วง 9 เดือนหลังของปี (เม.ย.-ธ.ค.) ยังเป็นเรื่องยากสำหรับการคาดการณ์ จากเดิมที่ทุกคนคาดว่า ปี 2565 เปิดมาทุกอย่างจะดีขึ้น ซึ่งปัจจัยบวกที่มี อยู่เดิม ไม่ว่าจะเป็นค่าโอน ค่าจดจำนอง แอลทีวี ที่มีผลถึงสิ้นปี 2565 รวมทั้งการ กระจายตัวของสาธารณูปโภคต่างๆ เริ่มมีการเปิดเดินรถอย่างจริงจัง ความคืบหน้าของมอเตอร์เวย์ ในเส้นทางต่างๆ และการท่องเที่ยวน่าจะกลับมาฟื้นตัวแต่สถานการณ์ก็เปลี่ยนเร็ว! และขณะนี้ สงครามยังคงอยู่จะกระทบต่อการส่งออก ซึ่งเป็นสิ่งที่ประเทศไทยคาดหวัง

          ”วิเคราะห์ปัจจัยบวกที่มีอยู่ อาจไม่ชนะหรือเพียงพอให้ภาคอสังหาริมทรัพย์โตได้ 10-15% เหมือนที่มีการคาดการณ์ไว้ในต้นปี ส่วนตัวมองว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังคงที่เท่าปี 2564 หรือโต 5-10% ถือว่าดีมากแล้ว”

          มากกว่า 1 เดือนที่เกิดสงครามรัสเซียยูเครน มีการเจรจาทุกวันแต่ไม่มีทีท่าว่าจะจบลงแบบไหน เป็นปัจจัยลบสำคัญที่เข้ามามีผลต่อธุรกิจส่งออกจากเดิมที่คิดว่าจะเป็นบวก หรือดอกเบี้ยเดิมที่คิดว่าจะเป็นบวก เพราะอัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในต้นปี 2566 แต่เมื่อเกิดปัญหาสงครามรัสเซีย-ยูเครน และกลายเป็นแรงกดดันให้สินค้าต่างๆ ในยุโรป สหรัฐ ขึ้นราคาทำให้เกิดแรงกดดันเรื่องดอกเบี้ยในตลาดโลกมีผลทำให้เงินเฟ้อในตลาดโลกสูงขึ้น  ทันทีที่มีผลกระทบเรื่องของราคาน้ำมันซึ่งเป็นต้นทุนทั้งทางตรงและทางอ้อมของทุกภาคธุรกิจรวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพูดกันตลอดว่า สินค้าที่ได้รับผลกระทบทางอ้อมจากค่าขนส่งหนักขึ้น! จากต้นทุนราคาวัตถุดิบไม่ว่าจะเป็น ดินปูนทราย และเหล็ก เช่น เหล็กขยับราคาจากตันละ 10,000 บาท จนถึง 12,000 บาท กลายเป็น 31,000 บาท ขึ้นมาถึง 50% ไม่นับรวมคอนกรีตผสมเสร็จเริ่มปรับตัวสูงขึ้นทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างถูกผลักขึ้นไปโดยปริยาย

          บวกกับ “แรงงานที่ขาดแคลน” เพราะนำเข้ามาไม่ได้ จากโควิดที่ยังคงลุกลามในไทยและประเทศโดยรอบ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในเรื่องของค่าจ้างแรงงาน อัตราดอกเบี้ย ค่าที่ดิน ค่าพัฒนา ค่าก่อสร้าง

          อิสระ แนะนำว่า ผู้ประกอบการทุกรายต้องกลับมาทบทวนแผนใหม่ การพัฒนาหรือเปิดตัวโครงการเน้นทำเลที่มีอัตราการดูดซับดี หรืออาจชะลอบางโครงการที่ไม่แน่ใจออกไปก่อน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ส่วนแนวราบเปิดเป็นเฟสๆ ไป ส่วนการปรับขึ้นราคาสินค้าซึ่งเข้าใจว่าผู้ประกอบการหลายรายเตรียมปรับขึ้น 5-10% ต้องพิจารณากำลังซื้อผู้บริโภคที่ยังไม่ดีขึ้นด้วย

          ยิ่งในภาวะเกิดเงินเฟ้อเข้ามารุมเร้าบั่นทอนกำลังซื้อ เป็นปัจจัยที่ทำให้แม้ว่าราคาต้นทุนจะสูงขึ้นแต่ก็จะขึ้นราคาได้ ไม่มาก

          ”วิเคราะห์ปัจจัยบวกที่มีอยู่ อาจไม่ชนะหรือเพียงพอให้อสังหาฯ โต 10-15% เหมือนที่คาดการณ์ไว้ต้นปี ได้ 5-10% ถือว่าดีมากแล้ว”

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ